פסק-דין בתיק ת"א 9092/05

1.         התובע, שנכסיו מנוהלים על ידי עמידר חברה לאומית לשיכון בישראל (להלן: חברת עמידר), הנו הבעלים של נכס מקרקעין המצוי בעכו העתיקה 11/201 הידוע כחלקה 201 בגוש 18011 (להלן: המושכר). ביום 3.9.98 נחתם בין חברת עמידר לבין הנתבעת 1 בת"א 13481-07-08  (להלן: הדיירת) חוזה שכירות מוגנת.

2.          חברת עמידר, הסבורה שהדיירת הפרה את החוזה עמה, הגישה נגדה שתי תובענות בת"א 9092/05 ובת"א 13481-07-08 של בית משפט זה לפינוי המושכר ולתשלום חוב כספי. בהחלטה מיום 17.1.11 הוחלט על איחוד הדיון בשתי התובענות.

3.         בתובענה נשוא ת"א 9092/05 נתבעת הדיירת לפנות את המושכר ולשלם חלקה בעלות תיקונים שבוצעו בו בסך 4,710 ש"ח ותשלום דמי שכירות מוגנים והמסתכמים בסך 3,498 ש"ח. סה"כ נתבעת לשלם 9,408 ש"ח נכון ליום 5.5.05.

נטען בכתב תביעה זה כי מזה כעשר שנים אין הדיירת משלמת דמי שכירות, שעמדו נכון למועד הגשת התובענה על סך 108 ש"ח לחודש, וכן מסרבת לשלם את חלקה בעלות תיקונים שבוצעו במושכר. אי-תשלום חובותיה אלה מהווה הפרה של חוזה השכירות ומקנה לחברת עמידר עילה לדרוש את פינויה.

4.         ת"א 13481-07-08 הוגש נגד הדיירת ושניים אחרים (להלן: הנתבעים). נגד הראשונה נתבקש סעד של פינוי המושכר. שני הנתבעים הנוספים נתבעים לסלק יד ממנו. כן נתבעת הדיירת  לשלם חוב דמי שכירות מוגנים בסך 3,501 ש"ח (נכון ליום 30.1.08) בגין תקופה המתחילה בחודש יוני 2005 ומסתיימת ביום 30.1.08, מועד בו החלו הנתבעים להתגורר במושכר בהסכמתה ולמעשה העבירה אותו לחזקתם. החל ממועד זה ועד ליום פינוי בפועל נתבעים שלושת הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בסך 950 ש"ח לחודש.

נטען בכתב התביעה כי הדיירת נטשה את המושכר והעתיקה את מקום מגוריה לבית בנה בכפר יאסיף וכי אף הגדילה לעשות שעה שאפשרה לנתבעים (נגדם ניתן פסק דין לסילוק-יד על פי צד אחד) להתגורר במושכר. כמו-כן ממשיכה הדיירת בסירובה לשלם דמי שכירות.

5.         גרסת הדיירת הנה כי לא נטשה את המושכר אלא נאלצה לעזבו מחמת מצבו התחזוקתי הגרוע ומחמת מצבה הבריאותי הלקוי בעקבות אירוע לבבי. ביחס לטענה כי העבירה את החזקה במושכר לנתבעים הכחישה כי עשתה כן. לגרסתה, נתבעים אלה פונו מהדירה בה התגוררו ונותרו ללא קורת גג. כמחווה של רצון טוב הרשתה להם להתגורר באופן זמני במושכר אלא שכאשר נתבקשו לעזבו סירבו לעשות כן. לא זו בלבד שלא התנגדה לסילוק ידם מהמושכר על ידי חברת עמידר אלא שלאחר שהאחרונה גילתה אזלת יד נאלץ בנה לפעול לפינויים והנתבעים פינו את המושכר בחודש פברואר 2011.

6.         הדיירת אינה מתכחשת לחובה הכספי בגין אי-תשלום דמי שכירות - להבדיל מדמי שימוש ראויים - ברם לטענתה רשאית לקזז חובה זו מחוב שחבה לה חברת עמידר בעקבות ביצוע שיפוצים במושכר בהיקף ניכר על ידי בנה ואשר נועדו להסרת צו שניתן עקב היות המבנה מסוכן ("צו סכנה"). לגרסתה, עלות השיפוצים הסתכמה בסך 42,191 ש"ח נכון ליום 31.8.08. חלקה של חברת עמידר הנו מחצית וסירובה לשאת בעלות זו אינו כדין ונוגד את ההסכמה שהושגה במסגרת תיק שכירות 66/07 ואשר קבלה תוקף של החלטה.

הנתבעת גם טוענת, כי אינה חייבת לשלם את החוב הנתבע בת"א 9092/05 בגין שיפוצים במושכר, שהרי היא זו שביצעה אותם על חשבונה.

7.         באי כוח הצדדים הסכימו כי אכריע בשתי התובענות, שהדיון בהן אוחד, בפסק דין מנומק בקצרה על סמך חומר הראיות המצוי בתיק בית המשפט וסיכומי טענותיהם.

8.         טענת הנטישה - הגם שחברת עמידר טוענת כי הדיירת נטשה את המושכר, אין זה נהיר אם הפינוי נתבע גם בעילת נטישה. על כן ייאמר בקצרה, כי חרף הודאתה של הדיירת כי אינה מתגוררת במושכר מזה שנים, לא נסתרה גרסתה לפיה עזבה אותו לפרק זמן מוגבל בכוונה לשוב אליו. גרסתה כי המצב הפיסי של המושכר מקשה על המגורים בו לא זו בלבד שלא נסתרה אלא שנתמכת בגרסת חברת עמידר לפיה הוכרז המושכר כמבנה מסוכן (ואף הוצא "צו סכנה").

9.         הנימוק הנוסף - מחלת הלב ממנה סובלת - בעטיו נאלצה לעבור להתגורר בבית בנה  עד להחלמתה  לא נסתר אף הוא.

10.        העוזב זמנית מושכר המוחזק על ידו כדייר מוגן על מנת לשוב אליו אינו בגדר מי שנטשו. זאת, גם עם עזיבתו נמשכת תקופה ארוכה (ראה ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכקשווילי, פ"ד לו(1) 810 [1982]). בפרט נכונים הדברים אם עזיבת המושכר נבעה  מהזנחתו (ראה ד' בר-אופיר, "סוגיות בדיני הגנת הדייר", עמ' 129 ובעמ' 139 וכן  ע"א 170/63 פפסימידוף נ' חיזק, פ"ד יז(1) 2498 [1963]).

11.        דין התובענה לפינוי, ככל שהיא מושתתת על עילת הנטישה, להדחות.

12.        מתן רשות לנתבעים להחזיק במושכר - לא נסתרה גרסת הדיירת כי אפשרה לנתבעים מגורים זמניים במושכר עד למציאת פתרון דיור. על כן טענה זו של חברת עמידר נדחית.

13.        טענת אי-תשלום דמי שכירות - הדיירת מודה בקיומו של חוב דמי שכירות הנתבע בשתי התובענות. חוב זה נכון להיום מסתכם בסך  11,696 ש"ח. לטענתה, זכאית לקזז חובה זה, ובפועל קיזזה אותו מחוב שחבה לה חברת עמידר בגין עלות השיפוצים.  עוד היא מוסיפה, כי אינה חייבת בתשלום דמי שימוש ראויים אלא רק דמי שכירות כדיירת מוגנת, ובכל מקרה דמי השימוש הנתבעים נמוכים בהרבה מהערכתם על ידי השמאי מטעם חברת עמידר. שמאי זה העריך את דמי השימוש הראויים בסך 950 ש"ח לחודש בעוד ששמאי מטעמה העריכם בסך של 400 ש"ח לחודש בלבד.

14.        בדיון שהתקיים בבית הדין לשכירות במסגרת תיק שכירות 66/07 של בית הדין לשכירות בחיפה הוסכם כי הדיירת או בנה או מי מטעמה יבצע את העבודות להסרת צו הסכנה בכפוף לתנאים המפורטים בפרוטוקול הדיון.

15.        אף כי אין חולק שעבודות השיפוצים בוצעו על ידי בנה של הדיירת וכי אושרו על ידי המהנדס ד"ר מיכה בר-אילן, שבדק את המושכר מטעם עיריית עכו, וגם אישר כי הוסרה הסכנה, נראה על פניו שלא קוימו התנאים המוסכמים בפשרה שהושגה בהליך בבית הדין לשכירות (העבודה תבוצע על ידי קבלן רשום בהתאם למפרט מטעם חברת עמידר ובאישור מפקח מטעמה - בנוסף לאישור מהנדס מטעם עיריית עכו - וכנגד חשבונית מס). אין לבוא אפוא בטרוניה כלפי חברת עמידר שעה שלא אישרה את חשבון העבודות שהוגש לה.

אין ראיה כי בנה של הדיירת קבלן רשום וכי העבודות בוצעו בהתאם למפרט. בנה של הדיירת אף לא הנפיק חשבונית מס כמוסכם אלא שלח חשבון שנערך על ידי "שלמה לוי" שהקשר בינו לבין העבודות שבוצעו נותר עלום. ביום 25.1.10 המציא בנה של הדיירת "חישוב עלות ביצוע העבודות" שאף הוא לא נערך על ידי הקבלן המבצע. למותר לציין כי לפי חישוב זה עלות העבודות נכונה לתאריך המסמך (25.1.10) מסתכמת בסך 39,375.10 ש"ח בלבד.